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KAUFLEXIKON D-K

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Damnum

Damnum ist der Oberbegriff für das Darlehensauf- und Darlehensabgeld und ergibt sich aus der Differenz zwischen Rückzahlungsbetrag und Auszahlungsbetrag eines Kredites. Wird somit ein Damnum als Darlehensaufgeld vereinbart, erhöht sich der Rückzahlungsbetrag um das Aufgeld. Als Darlehensabgeld vereinbart, verringert sich der Auszahlungsbetrag um das Abgeld. Das Damnum ist wie eine Zinszahlung zu behandeln. Unterschiedliche steuerliche Konsequenzen ergeben sich für den Darlehensgeber und für den Darlehensnehmer. Zudem ist bei der steuerrechtlichen Beurteilung des Damnum zu unterscheiden, ob es sich um einen privaten oder um einen betrieblichen Kredit handelt.

Damnum (betrieblich):
Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich: Für das Damnum, das bei Auszahlung des Kredites einbehalten wurde, ist ein Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden. Dieser muss entsprechend der Darlehenslaufzeit aufgelöst werden. Beim Darlehensgeber ergibt sich ein Ertrag (Betriebseinnahme) und beim Darlehensnehmer dem entsprechend ein Aufwand (Betriebsausgabe).

Gewinnermittlung durch Einnahmen-Überschuss-Rechnung: Beim Darlehensgeber ist das Damnum als Zinseinnahme den Betriebseinnahmen zuzurechnen. Die Einnahme ist bei Zufluss des Geldes zu erfassen. Beim Darlehennehmer liegt eine sofort abzugsfähige Betriebsausgabe vor, die entsprechend dem Abflussprinzip bei Verausgabung des Geldes zu erfassen ist. Wird mit dem Kredit ein Wirtschaftsgut erworben, gehört das Damnum nicht zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, sondern zu den Finanzierungskosten.

Damnum (privat):
Der private Darlehensgeber hat das Damnum im Jahr des Zuflusses als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu erfassen. Der private Darlehensnehmer kann das Damnum (Kreditzins) nur steuerlich absetzen, wenn es mit der Erzielung von Einkünften im Zusammenhang steht. Dies ist zum Beispiel gegeben, wenn mit diesem Kredit ein Haus zum Zweck der Vermietung erworben wird.

 

Disagio

Disagio ist der Differenzbetrag zwischen Darlehenssumme und Auszahlungssumme. Ein Disagio von 5% bedeutet beispielsweise, dass von einem Kredit nur 95% ausgezahlt werden, aber 100% zurückgezahlt werden müssen. Bei einem Disagio handelt es sich um vorweggenommene Zinsen oder Kreditbearbeitungsgebühren. Für Selbstnutzer lohnt sich ein Disagio in der Regel nicht, da es keine steuerlichen Wirkungen entfalten kann. Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehört es zu den Werbungskosten. Wenn vor Ablauf der Zinsbindungsdauer das Darlehen zurückbezahlt und damit das Disagio noch nicht verbraucht ist, führt die Rückvergütung dieses Disagioteils aber wieder zu einem zu versteuernden Einkommen.

 

Effektivzins

Mit dem Effektivzins ist der effektive Jahreszins gemeint. Dieser stellt die als jährlicher Prozentsatz anzugebenden Gesamtkosten eines Kredits dar. Er weicht in der Regel von dem im Kreditvertrag enthaltenen Nominalzins ab. Bei Darlehen, deren Konditionen sich nicht auf die gesamte Darlehenslaufzeit beziehen, spricht man von einem anfänglichen effektiven Jahreszins. Die Preisangabenverordnung verpflichtet die Geldgeber zur Angabe eines Effektivzinses und schreibt die Berechnungsmethode sowie die in die Berechnung einzubeziehenden Kostenbestandteile vor. Einzubeziehen sind danach insbesondere, Agio, Disagio, Nominalzins, Bearbeitungsgebühren, Kreditvermittlungskosten und Prämien für Restschuldversicherungen.

 

Eigenheimzulage

Bei der Eigenheimzulage handelt es sich um eine steuerliche Begünstigung nach dem Eigenheimzulagegesetz.

Folgende Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Eigenheimzulage sind zudem nötig:

  1. Das steuerlich begünstigte Objekt muss entgeltlich angeschafft oder hergestellt sein, das bedeutet, es darf sich nicht um eine Erbschaft oder Schenkung handeln.
  2. Der Gesamtbetrag der Einkünfte des Antragstellers im Jahr der Fertigstellung bzw. des Erwerbs und im Vorjahr zusammengerechnet darf den Betrag von 70.000 bei Ledigen oder 140.000 € bei Verheirateten nicht überschritten haben. Kinder erhöhen die Grenzwerte um 30.000 € pro Kind.

Für Neubauobjekte gibt es keine Besserstellung. Der Fördersatz beträgt für einen Hauskauf oder -neubau sowie für Wohnungskauf oder -neubau 1.250 € pro Jahr und und wird um 800 € je Kind erhöht.

Die Förderdauer beträgt 8 Jahre. Eine Familie mit zwei Kindern erhält somit maximal 22.800 € (Stand 22.12.2004)

 

Eigenkapital

Eigenkapital ist der wichtigste Bestandteil für Ihr Bauvorhaben. Zu Ihrem Eigenkapital gehören in erster Linie Guthaben oder Barvermögen, die Ihnen zur Verfügung stehen.

Für das Finanzierungsgespräch mit Ihrer Bank oder Sparkasse müssen Sie eine Übersicht Ihres Eigenkapitals zusammenstellen.

Eigenkapital, das sind:

  1. Barmittel und Guthaben auf Sparkonten
  2. Sparbriefe, Aktien, Wertpapiere, Investmentfonds
  3. Guthaben aus Bausparverträgen, einschließlich Prämien und Zinsen
  4. in Kürze fällige Lebensversicherungen
  5. ein unbelastetes Grundstück, das Sie bebauen können
  6. unbelasteter Grundbesitz, den Sie verkaufen können
  7. ausstehende Geldforderungen, mit deren Rückzahlung Sie rechnen können
  8. vorgezogene Erbauszahlungen oder Schenkungen
  9. zinslose oder zinsgünstige Darlehen von Verwandten oder Ihrem Arbeitgeber

Neben dem Eigenkapital an sich existiert noch der Eigenkapitalersatz. Als Eigenkapitalersatz gelten Eigenleistungen, die Sie beim Bau Ihres Eigenheims erbringen können. Um sie mit einem entsprechenden geldwerten Beitrag zum Eigenkapital zu berücksichtigen, sollten Sie sich von Ihrem Architekten oder Baupartner eine Bestätigung über die von Ihnen zu erbringenden Leistungen erstellen lassen.

 

Eigenkapitalanteil

Der Eigenkapitalanteil ist der unverzichtbare Teil an Geldmitteln bei der Baufinanzierung durch eine Bank. Er sollte zwischen 15 und 40% betragen. Da seine konkrete Höhe von der individuellen Situation, also von Ihrem persönlichen Haushaltsplan abhängt, ist eine Faustregel schwer anzuwenden. Prinzipiell gilt: Je geringer Ihr frei verfügbares Einkommen, um so höher sollte der Eigenkapitalanteil in Ihrem Vorhaben sein.

Eine detaillierte Einnahmen-Ausgabenrechnung macht Ihr Vorhaben sicher. Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses und der Bau eines Hauses sind keine alltäglichen Investitionen. Wohldurchdachte Finanzierungskonzepte machen ein derart umfassendes Vorhaben gut kalkulierbar. Als wichtige Grunglage dabei gilt Ihre private Bilanz.

 

Eigentümerversammlung

Sobald Sie eine Eigentumswohnung erworben haben, sind Sie nicht nur für Ihre eigenen vier Wände verantwortlich.

Zusammen mit Ihren Miteigentümern sind Sie auch für die Belange des Hauses bzw. das darin befindliche Gemeinschaftseigentum zuständig.

Für die Regelung gemeinschaftlicher Belange sieht das Wohneigentumsgesetz (WEG) die so genannte Eigentümerversammlung vor. Mindestens einmal im Jahr sollte die Eigentümergemeinschaft zusammentreten, um gemeinschaftliche Beschlüsse über die Abrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahres und über den Wirtschaftsplan des kommenden Jahres zu fassen.

Ebenfalls gemeinsam muss über Maßnahmen und Zeitpunkte von Instandhaltungen und Instandsetzungen wie z.B. Renovierungsarbeiten und Baumängelbeseitigung beraten werden.

 

Eigentumswohnung

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz besteht die Möglichkeit, innerhalb eines Gebäudes Eigentum an einer einzelnen Wohnung zu bilden. Rechtlich wird unterschieden zwischen dem Sondereigentum an der Wohnung selbst und dem dazugehörigen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Gemeinschaftseigentum). Beide sind Bestandteile des Wohnungseigentums und untrennbar miteinander verbunden. Das bedeutet, dass beim Verkauf einer Eigentumswohnung neben dem Sondereigentum an der Wohnung selbst noch der entsprechende Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verkauft wird. Im Gegensatz zum Wohnungseigentum wird von Teileigentum dann gesprochen, wenn es sich um Sondereigentum handelt, welches nicht zu Wohnzwecken dient (zum Beispiel: Laden- und Büroräume).

 

Elementarschadenversicherung

Schäden durch Naturereignisse – darunter fallen beispielsweise Erdbeben, Erdsenkungen, Erdrutsch, Lawinen und Schneedruck – sind durch eine Elementarschadenversicherung zu versichern. Diese ist eine Ergänzung zur Wohngebäudeversicherung, kann jedoch nicht in jeder Region abgeschlossen werden.

 

Erhaltungsaufwand

Zum Erhaltungsaufwand gehören die finanziellen Aufwendungen für die laufende Instandhaltung und die Instandsetzung eines Gebäudes. Diese Aufwendungen entstehen Ihnen durch die gewöhnliche Nutzung Ihres Hauses. Zu diesen Aufwendungen gehören auch Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Gebäudeteilen. Die Aufwendungenen für die Erhaltung Ihres Objektes können Sie regelmäßig im Jahr ihrer Entstehung als Betriebsausgaben abziehen.

Beispiele für die Erhaltung eines Gebäudes sind:

  • - Austauschen Ihrer Holz- gegen Aluminiumfenster, Einfach- gegen Doppelverglasung
  • - Ersetzen der mit Kohle beheizten Einzelöfen durch einzelne Gasbrenner
  • - Umstellen Ihrer Zentralheizung von Öl auf Holzpellets
  • - Einbau einer Zentralheizung anstelle der Einzelofenheizung
  • - Anschließen Ihrer Zentralheizung an eine Fernwärmeversorgung
  • - Ersetzen eines vorhandenen Fahrstuhls durch einen modernen
  • - Neueindecken des Daches
 

Erschließungskosten

Diese umfassen Kosten für den Anschluss des Grundstücks an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung. Sie enthalten auch anteilige Kosten des Straßenbaus samt Gehweg und Beleuchtung, öffentlicher Grünflächen und der Kinderspielplätze sowie Lärmschutzanlagen. Erschließungskosten sind auch für das Telefon- und Kabelfernsehnetz zu entrichten. Üblicherweise muss der Eigentümer sich daran mit bis zu 90% beteiligen.

 

Feuerrohbauversicherung

Auch ein Rohbau muss gegen Schäden durch Brand, Blitz oder Explosionen versichert sein. Manche Banken vergeben teilweise keine Kredite, wenn das Bauvorhaben nicht schon im Vorfeld gegen diese Schäden abgesichert ist. Deshalb sollte der Bauherr eine entsprechende Feuerrohbauversicherung abschließen.

Hinweis:
Da für das fertige Haus eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen ist, empfiehlt es sich, diesen Vertragsabschluss etwas vorzuziehen. Für den Bauherrn ist wichtig, dass hier für die ersten sechs Monate der Rohbauzeit auch eine Feuerrohbauversicherung mit eingeschlossen ist. Auf Antrag kann diese um weitere sechs Monate verlängert werden. Ist das Gebäude bezugsfertig, setzt dann der vorher abgestimmte Deckungsumfang der Wohngebäudeversicherung ein. Die Wohngebäudeversicherung umfasst sowohl Leitungswasserschäden wie Rohrbrüche und Frostschäden als auch Sturmschäden. Wenn der Bauherr sich nach der Fertigstellung auch zusätzlich vor Überschwemmungen des Grundstücks, Erdbeben, Erdsenkungen, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen schützen möchte, so muss er eine erweitere Elementarschadenversicherung vereinbaren.

 

Fördergelder

Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche öffentliche Fördemittel für verschiedene Vorhaben. Die öffentlichen Fördergelder werden im Allgemeinen als zinsgünstige Darlehen verliehen. Dabei sind Einkommensgrenzen und ein gewisser Eigenanteil zu beachten. Allgemein gilt: Es gibt keinen Rechtsanspruch auf Fördermittel. Für die Bewilligung ist eine rechtzeitige Antragstellung notwendig und zwar vor Beginn der Baumaßnahmen. Erkundigen Sie sich nach den jeweiligen Fristen.

Das Landesbauprogramm von z.B. Baden-Württemberg fördert:

  • - ökologisches und innovatives Bauen
  • - kostengünstiges Bauen
  • - den Kauf eines Reihenhauses zur Eigennutzung in ausgewählten Gebieten
  • - innerhalb des Programms »Innerstädtisches und stadtnahes Wohnen«
  • - den Kauf eines neuen Familienheimes mit nicht mehr als 120 m2 Wohnfläche
  • - den Kauf von vorhandenem Wohnraum
  • - Ausbau, Umbau und Erweiterung von Wohnraum
  • - den klassischen Neubau
 

Freigabeversprechen

Wenn auf einem Grundstück eine Belastung in Form einer Grundschuld eingetragen wurde, bedarf es eines Freigabeversprechens der Bank. Mit dem Freigabeversprechen verpflichtet sich die Bank, die Belastung eines Grundstücks einem anderen Gläubiger zur Verfügung zu stellen bzw. freizugeben. Dies tut sie natürlich nur unter der Voraussetzung, dass der entsprechende Gegenwert an das Kreditinstitut gezahlt wurde.

 

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Art Grundgesetz innerhalb einer Eigentümergemeinschaft von z.B. Wohneigentum. Die Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern beschlossen. In ihr können die Eigentümer in Anlehnung an das Wohnungseigentumgesetz eigene Regeln definieren, wie z.B. Stimmrechteverteilung, Nutzung der Wohnanlage oder Sondernutzungsrechte.

 

Grundbuchamt

Das Grundbuchamt ist eine vom zuständigen Amtsgericht des Kreises oder Bezirks geführte Abteilung, welche direkt im Amtsgerichtsgebäude oder in einem eigenen Amtsgebäude zu finden ist. Es führt die Grundbücher für alle im Amtsgerichtsbezirk liegenden Grundstücke.

 

Grunderwerbssteuer

Das ist die Umsatzsteuer beim Grundstückshandel. Sie beträgt 3,5% des Kaufpreises. Erst wenn die Grunderwerbssteuer bezahlt ist, stellt Ihnen das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuchamt aus. Dann erst steht der Eigentumsumschreibung im Grundbuch nichts mehr im Wege.

 

Grundpfandrecht

Unter Grundpfandrechten sind Sicherungsrechte an einem Grundstück zu verstehen, die normalerweise als Sicherheit für ein Darlehen eingeräumt werden. Eine Bank wird ein Darlehen erst dann ausbezahlen, wenn ihr der Bauherr eine Sicherheit in Form eines Grundpfandrechts einräumt. In der Praxis wird meist eine Grundschuld oder eine Hypothek im Grundbuch eingetragen.

 

Grundschuld

Sie sichert für Geldgeber das Darlehen ab und wird nach bestimmter Rangfolge in Abteilung 3 des Grundbuchs eingetragen. Soll sie am Ende gelöscht werden, so muss dies beantragt werden. Bei Zwangsversteigerung wird der Gläubiger im ersten Rang vor den nachrangigen Geldgebern (zum Beispiel Bausparkasse) bedient.

 

Grundschuldbestellung

Dies ist die notarielle Urkunde der erklärten Zustimmung eines Grundstückeigentümers zur Belastung seines Grundstücks mit einer Grundschuld, verbunden mit dem Antrag, diese in das Grundbuch einzutragen.

 

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer auf Grundvermögen in jeder Form. Die Grundsteuer wird bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen berechnet, aber je nach Gemeinde in unterschiedlicher Höhe erhoben. Die Höhe ist im Wesentlichen abhängig von dem Einheitswert und dem jeweiligen Hebesatz einer Gemeinde.

 

Hausratversicherung

Rechnet man seinen Hausrat einmal zusammen, wird deutlich, welcher Wert in den eigenen vier Wänden steckt. Meist ist es sogar ein kleines Vermögen. Werden bei einem Einbruch Gegenstände beschädigt oder entwendet, ersetzt die Hausratversicherung diese bis zur Höhe der vereinbarten Versicherungssumme.

Aber wer weiß schon genau, welchen Wert sein gesamter Hausrat hat?
Wegen dieser Unklarheit wird oft eine pauschale Versicherungssumme angeboten, die von 650 Euro je m2 Wohnfläche ausgeht. Nehmen Sie diese pauschale Versicherungssumme in Anspruch, erhalten Sie von der Hausratversicherung als Belohnung den sogenannten »Unterversicherungsverzicht«. Dies ist eine Klausel in Ihrer Police, die besagt, dass der Versicherer keine Abzüge vornimmt, wenn sich nach einem gemeldeten Schaden herausstellt, dass die vereinbarte Versicherungssumme deutlich niedriger war als der tatsächliche Wert Ihres Hausrats.

Ein Beispiel für den Fall einer Unterversicherung:
Angenommen der Wert Ihres gesamten Hausrats beträgt 60.000,00 €. Die Hausratversicherung wird jedoch nur mit 30.000,00 € abgeschlossen. Es sind also 50% weniger versichert, als der gesamte Hausrat kostet. Kommt es nun zu einem Schaden im Wert von 2.000,00 €, kann der Versicherer die Schadensregulierung um genau diese 50% kürzen. Ersetzt werden folglich nur 1.000,00 €.

Wenn Sie also keinen Überblick über den Wert Ihres Hausrats haben, sollten Sie besser die pauschalen 650 Euro pro m2 versichern. Können Sie den Wert Ihres Wohnungsinventars weitgehend nachvollziehen, sollten Sie ihn einmal detailliert ermitteln und dann auch nur diese Summe zuzüglich vorsorglicher 10% versichern.

Nicht zu vergessen sei Fahrraddiebstahl bei der Hausratversicherung mitzuversichern. Fahrräder sind auch bei Diebstahl außerhalb Ihres Hauses versichert, insofern sie angeschlossen und nicht über Nacht außerhalb Ihres Hauses und Grundstücks stehen gelassen werden.

Fast immer setzen die Versicherungen die Einhaltung von polizeilichen Einbruchschutzstandards voraus, die mitunter mit niedrigen Beiträgen belohnt werden.

 

Herstellungskosten

Die Herstellungskosten für ein Gebäude sind die Aufwendungen, die für die Herstellung eines Gebäudes sowie für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende, wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen.

So können z.B. Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die üblicherweise zum Erhaltungsaufwand gehören, ausnahmsweise auch im Zusammenhang mit der Neuerstellung eines Gebäudes stehen, wenn das Gebäude so sehr abgenutzt ist, dass es unbrauchbar geworden ist und durch die Instandsetzungsarbeiten unter Verwendung der übrigen noch nutzbaren Teile ein neues Gebäude hergestellt wird. In diesem Fall spricht man von Vollverschleiß.

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bilden unabhängig von ihrer Höhe auch dann Herstellungskosten, wenn sie bei einer Aufstockung der Geschosse, einem Dachaufbau oder der Vergrößerung der nutzbaren Fläche entstehen. Die Vergrößerung der nutzbaren Fläche besteht auch dann, wenn Sie eine zuvor nicht vorhandene Dachgaube mit einer lichten Höhe von 2,30 m aufbauen, einen Balkon anbauen oder wenn Sie ein Flachdach durch ein geneigtes Dach ersetzen und dabei erstmals ausbaufähiger Dachraum entsteht.

 

Hypothek

Im Grundbuch eingetragenes Recht, sich im Fall der Nichtbezahlung oder -erfüllung am Grundbesitz zu befriedigen. Im Gegensatz zur Grundschuld setzt die Hypothek eine zugrundeliegende Forderung voraus, d.h. sie dient einem Gläubiger, in der Regel einer Hypothekenbank, als Sicherung für einen langfristigen Kredit.

Die Hypothek ist eine Pfandverschreibung auf immobile Güter zur Sicherung des Gläubigers (§§ 1113-1190 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Eine erste Hypothek bedeutet eine an erster Stelle im Grundbuch und damit eine an sicherster Stelle eingetragene (verbriefte) Forderung. Als Deckungsdarlehen für Pfandbriefe dürfen in der Regel nur erste Hypotheken genommen werden.

Die Hypothek ist ein heute kaum mehr vorkommendes Grundpfandrecht, das im BGB ausführlich geregelt ist. Geschätzt wird, dass lediglich 3% aller Grundpfandrechte noch Hypotheken sind.

 

Hypothekendarlehen

Als Hypothekendarlehen werden Darlehen bezeichnet, die durch Grundpfandrechte gesichert sind. Auf Grund der hohen Sicherheit durch die Verpfändung der Immobilie sind Hypothekendarlehen eine der günstigsten Formen der Darlehensaufnahme.

 

Hypothekenpfandbrief

Wird eine Hypothek bestellt, fertigt das Grundbuchamt, falls dies nicht ausgeschlossen wird, einen Hypothekenbrief aus. Dies gilt auch für die Grundschuld. In dem Fall erwirbt der Gläubiger die Hypothek erst mit Übergabe des Briefes durch den Eigentümer oder – wie dies überwiegend vereinbart wird – durch das Grundbuchamt. Der Schuldner kann der Geltendmachung der Hypothek widersprechen, wenn der Brief nicht vorgelegt wird. Heute wird in der Regel die Erteilung eines Briefes (auch bei der Grundschuld) ausgeschlossen.

 

Instandsetzungskosten

Hierbei handelt es sich um Kosten, die bei der Behebung von Schäden an einem Gebäude und dessen Einrichtungen entstehen. Zur Instandsetzung gehören auch die Ersatzbeschaffung notwendiger Teile in einwandfreiem Zustand, in wirtschaftlich vertretbarem Umfang sowie auch alle öffentlich-rechtlich vorgeschriebenen baulichen Veränderungen. Schäden, die den Gebrauchswert eines Gebäudes, der Räume oder der Einrichtungen nicht unerheblich vermindern, können bei Bestehen von Mietverhältnissen zu Mietminderungen führen.

 

Kinderzulage

Für Familien mit Kindern ist die Kinderzulage eine zusätzliche Förderung, die zusammen mit der Eigenheimzulage nach dem Eigenheimzulagengesetz gewährt wird. Sie beträgt 800 € pro Kind und Jahr während des achtjährigen Förderzeitraums. Die Kinderzulage ersetzt seit 1.1.1996 das Baukindergeld, das früher in Kombination mit dem Sonderausgabenabzug für selbstgenutztes Wohneigentum steuerlich geltend gemacht werden konnte.

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