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KAUFLEXIKON A-B

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Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Baubehörde bescheinigt einem Bauherren eines Mehrfamilienhauses, der vorhat, einzelne Wohnungen zu veräußern, dass die mit Nummern bezeichneten Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Zu den abgeschlossenen Einheiten können auch zusätzliche Räume außerhalb des abgeschlossenen Bereichs gehören, z.B. Keller- oder Speicherräume. Als abgeschlossen können auch Garagenstellplätze gelten, die dauerhaft markiert sind. Diese Bescheinigung ist neben dem Aufteilungsplan Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum.

 

Abschlussgebühr

Bei Vertragsbeginn zahlt der Bausparer eine Abschlussgebühr oder eine verzinsliche/unverzinsliche Einlage in Höhe von einem Prozent der Bausparsumme. Diese Einlage wird bei Inanspruchnahme des Darlehens als Abschlussgebühr verwendet und dient dazu, die Kosten der Bausparkasse zu decken.

 

Abschreibung

Der Tatsache, dass Bauwerke während der Nutzungsphase abgenutzt werden und daher mit einer zeitlich beschränkten Nutzungsdauer gerechnet werden muss, ist in den verschiedenen Teilbereichen der Immobilienwirtschaft Rechnung zu tragen.

Bei der Mietenkalkulation im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. Berechnungsverordnung für Wohngebäude wird eine hundertjährige Nutzungsdauer unterstellt, was zu einem linearen Abschreibungssatz von 1% führt. Dieser Satz erhöht sich für Einrichtungen und Teile, die erfahrungsgemäß in kürzeren Zeitabschnitten erneuert werden müssen. So liegen etwa die Sätze für die Zentralheizung und für Einbaumöbel bei 4%, für Hausantennen oder gemeinschaftliche Wascheinrichtungen bei 10%.

 

Abschreibung - degressiv

Unter einer degressiven Abschreibung versteht man die Absetzung für Abnutzung (AfA), die im Gegensatz zur linearen Abschreibung nicht gleich bleibt, sondern im Zeitverlauf niedriger wird.

 

Abschreibung - linear

Unter einer linearen Abschreibung versteht man die Absetzung für Abnutzung (AfA), die im Gegensatz zur degressiven Abschreibung nicht niedriger wird, sondern im Zeitverlauf konstant bleibt.

Bei Gebäuden, die vor dem 1.1.1925 gebaut wurden: 2,5%. Bei Gebäuden die nach dem 31.Dezember 1924 fertiggestellt wurden: 2% der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten.

 

Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Immobiliendarlehen, für das gleichbleibende Jahresraten an Zins- und Tilgungsleistungen zu zahlen sind. Die jährliche Belastung – Annuität genannt – setzt sich aus dem für das Darlehen vereinbarten Zinssatz sowie der Darlehenstilgung zusammen. Die Darlehenstilgung erhöht sich jeweils um den geringer werdenden Zinsbetrag.

 

Anschaffungskosten

Die für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Immobilienerwerb auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens. Die Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert), der vom Kaufpreis abgezogen wird. Im Verhältnis Boden-/Gebäudewertanteil werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden Anteil und einen für die AfA relevanten Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs-, sondern zu den Werbungskosten.

 

Arbeitnehmersparzulage

Die Arbeitnehmersparzulage ist die staatliche Förderung der Vermögensbildung von Arbeitnehmern auf der Grundlage der Neuregelung des Vermögensbildungsgesetzes zum 1.1.1999.

Voraussetzung für die Gewährung der Arbeitnehmersparzulagen sind bestimmte Einkommensgrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Nach dem Vermögensbildungsgesetz darf das zu versteuernde Einkommen ab 1999 nicht mehr als 17.900 bei Alleinstehenden, bzw. 35.800 € bei Verheirateten betragen. Das entspricht einem monatlichen Bruttolohn von etwa 1.585 € für Alleinstehende, 3.119 € für verheiratete Alleinverdiener und 3.682 € für verheiratete Alleinverdiener mit 2 Kindern.

Gefördert werden Sparer, wenn sie ihr Geld in Bausparverträge oder Beteiligungen investieren oder zur Entschuldung von Wohneigentum verwenden. Wer die vermögenswirksamen Leistungen in Bausparverträge anlegt oder zur Entschuldung seines Wohneigentums verwendet, erhält 10% aus maximal 480 € (= 48 €). Bei Beteiligungen, die sich auf Anteilscheine an Aktienfonds, Aktien und Beteiligungen am eigenen Betrieb beziehen können, liegt der Fördersatz bei 20% (in den neuen Bundesländern 25%) aus höchstens 408 € (= 82 bzw. 102 €). Die beiden Förderungen zu (10 und 20, bzw. 25%) werden nebeneinander gewährt, so dass der Staat im Jahr bis zu 130, bzw. 150 € ausschüttet.

 

Auflassung

Für die Eigentumsübertragung an einem Grundstück sieht das Gesetz (§925, Absatz 1 BGB) vor, dass Verkäufer und Käufer die Einigungserklärung (Auflassung) bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle (zum Beispiel: Notar) abgeben müssen. Damit allein tritt der Eigentumsübergang jedoch noch nicht ein. Hinzukommen muss noch die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. In der Regel wird die Auflassung gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags erklärt. Möglich ist aber auch, dass zunächst der Kaufvertrag beurkundet und erst später die Auflassung erklärt wird.

 

Auflassungsvormerkung

Trotz des unterschriebenen Kaufvertrages ist der Käufer noch lange nicht neuer Eigentümer. Er hat noch kein dingliches Recht, weil die Eintragung ins Grundbuch längere Zeit dauert. Um seine Interessen zu schützen, lässt der Notar im Grundbuch die Auflassung vormerken, bis die endgültige Umschreibung im Grundbuch erfolgen kann.

 

Aufteilungsplan

Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung ein Aufteilungsplan. Er entspricht in seinem Erscheinungsbild im Wesentlichen den für die Baugenehmigung erforderlichen Bau-, insbesondere Grundrisszeichnungen im Maßstab 1:100. In ihm werden die Sondereigentumseinheiten (Wohnungen, die zu den Wohnungen gehörenden Kellerräume, PKW-Stellplätze bzw. Garagen, gewerbliche Einheiten) in jeweils aufsteigender Nummernfolge bezeichnet und oftmals mit farblichen Abgrenzungslinien dargestellt. Balkone und Loggien (nicht dagegen ebenerdige Terrassen) müssen in die farbliche Umrandung einbezogen werden, damit ihr Sondereigentumscharakter eindeutig wird. Die Nummern sind Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums in der Teilungserklärung. Das Merkmal der Abgeschlossenheit muss sich aus der Darstellung im Aufteilungsplan ergeben. Dieser muss das Gesamtgebäude erfassen. Der Aufteilungsplan ist der Teilungserklärung bzw. der Urkunde über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum als Anlage beizufügen und wird damit Bestandteil der Grundakte.

 

Bauabzugssteuer

Mit dem »Gesetz zur Eindämmung illegaler Betätigung im Baugewerbe« vom 31.08.2001, BStBl 2001 I, 602 wurde ein Steuerabzug zur Sicherung von Steueransprüchen bei Bauleistungen eingeführt.

Ab dem 01.01.2002 müssen Auftraggeber von Bauleistungen in Deutschland einen Steuerabzug in Höhe von 15% der zu zahlenden Rechnung für eine Bauleistung vornehmen, wenn nicht eine vom zuständigen Finanzamt ausgestellte Freistellungsbescheinigung vorliegt. Der Auftraggeber einer Bauleistung ist verpflichtet, den Steuerabzug von der Gegenleistung der Bauleistung vorzunehmen, wenn er

  1. Unternehmer im Sinn des §2 UStG ist (dies gilt auch, wenn er sogenannter Kleinunternehmer ist oder nur steuerfreie Umsätze ausführt),
  2. ein Auftraggeber ist, der nur Umsätze aus der Vermietung von Wohnungen erzielt und mehr als zwei Wohnungen vermietet oder
  3. juristische Person des öffentlichen Rechts ist.

Die Bagatellgrenze für die Bauabzugssteuer gilt jeweils für ein Jahr und je Bauleistenden.

Ist der Auftraggeber Vermieter von Wohn- und Gewerbeflächen und übt er daneben keine weiteren unternehmerischen Tätigkeiten aus, beträgt die Bagatellgrenze für diesen Kleinunternehmer 15.000 €. In den übrigen Fällen liegt die Bagatellgrenze bei 5.000 €. Ist die Bagatellgrenze nicht überschritten, ist kein Steuerabzug (und damit auch nicht die Vorlage einer Freistellungsbescheinigung) notwendig.

Bei mehreren Aufträgen mit dem gleichen Bauleistenden im Jahr ist eine Jahresprognose anzustellen.

 

Baufertigstellungsversicherung

Diese Versicherung übernimmt Mehrkosten, die entstehen, wenn ein Bauunternehmen während der Bauphase zahlungsunfähig und ein Insolvenzverfahren eingeleitet wird. Die Mehrkosten ergeben sich aus der Beauftragung eines oder mehrerer anderer Unternehmen zur Fertigstellung. Jedoch ist diese Versicherung unnötig, wenn Ihr Baupartner seine Sicherheitsleistungen erbringt, also eine Vertragserfüllungs- und eine Gewährleistungsbürgschaft vorweisen kann.

 

Bauhelferversicherung

Diese Versicherung ist nur notwendig, wenn Sie Eigenleistung erbringen wollen. Üblich ist, dass Freunde und Bekannte Ihnen bei der Erbringung dieser Eigenleistung helfen. Diese müssen dann von Ihnen bei der Bau-Berufsgenossenschaft (BauBG) gemeldet werden und sind beitragspflichtig! Der Beitrag richtet sich nach der Menge der geleisteten Arbeitsstunden (in den alten Bundesländern ca. 1,50 € und in den neuen Bundesländern ca. 1,20 € je geleisteter Arbeitsstunde). Der Versicherungsschutz durch die Bau-Berufsgenossenschaft ist allerdings nicht besonders umfangreich. Sie als Bauherr und Ihr Ehepartner sind z.B. nicht versichert und können sich freiwillig privat oder auch bei der BauBG versichern. Eine Bauhelferversicherung gibt Ihnen und Ihren Helfern einen erweiterten Versicherungsschutz im Falle eines Unfalls.

 

Bauherrenhaftpflicht

Grundsätzlich besteht für den Bauherren das Haftungsrisiko, denn er schafft durch sein Vorhaben eine Gefahrenquelle für sich und andere. Entstehen Schäden durch das Bauvorhaben, kann der Bauherr von Dritten in Anspruch genommen werden. Dies ist auch der Fall, wenn er sachverständige Personen, wie Unternehmer, Handwerker oder Architekten, beauftragt hat. Er wird nicht von seiner eigenen Sorgfaltspflicht befreit. Hier hilft während der gesamten Projektzeit die Bauherrenhaftpflichtversicherung weiter. Denn sie schützt vor möglichen Ansprüchen, wenn der entstandene Schaden durch das Bauvorhaben eingetreten ist. Beispielsweise, wenn die Grube unzureichend abgesichert wurde, herabfallendes Baumaterial Passanten oder parkende Autos beschädigt. Nach der Fertigstellung sollte dann eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden.

 

Bauleistungen

Dies sind alle Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen.

 

Bauleistungsversicherung

Diese »Vollkasko-Versicherung« schützt Sie vor Schäden während der Bauzeit. Versichert sind allgemein unvorhergesehene Beschädigungen oder Zerstörungen von Leistungen durch höhere Gewalt, der sogenannte Bauunfall während der Bauzeit.

Versichert sind Schäden durch:

  • Elementarereignisse wie Sturm, Frost, Hagel und Regen
  • Fahrlässigkeit und Böswilligkeit der Erfüllungsgehilfen/Auftragnehmer
  • Beschädigungen durch fremde Personen
  • Ausführungsfehler
  • Unachtsamkeit
  • Ungeschicklichkeit der Ausführenden
  • Diebstahl fest mit dem Gebäude verbundener Teile

Versicherte Leistungen sind:

  • Schadensgutachterkosten
  • Baugrund und Bodenmassen
  • Aufräumungskosten
  • Unvorhergesehene Schäden
  • Schäden im Bergbaugebiet
  • Gefahr des Aufschwimmens
  • Innere Unruhen, Streik, Aussperrung
  • Schäden durch Leitungswasser und Sturm an fertig gestellten Bauteilen
 

Bauspardarlehen

Bauspardarlehen sind Darlehen von Bausparkassen, auf die der Bausparer einen Anspruch hat, wenn er die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt. Der Bausparzins liegt in der Regel zwischen 4,5 und 5%. Die Regellaufzeit liegt zwischen 10 und 11 Jahren. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem gewählten Tarif und bewegt sich zwischen 3 und 10% der Bausparsumme je Monat. In den Standardtarifen beträgt die Monatsrate, die an die Bausparkasse abzuführen ist, 6% der Bausparsumme. Die für die Zuteilung zu erreichende Bewertungszahl wird nach einem »Zeit-mal-Geld-System« ermittelt.

 

Bausparguthaben

Das Bausparguthaben ist das sich anhäufende Guthaben auf dem Bausparkonto. Hier werden die eingezahlten Sparbeiträge und die Zinsen dem Bausparer gutgeschrieben.

 

Bausparsofortdarlehen

Ein Bausparsofortdarlehen bedarf des Abschlusses eines Bausparvertrages, wird bis zur Zuteilung des Bausparvertrages gewährt und mit der zugeteilten Bausparsumme abgelöst.

 

Bausparsumme

Die Bausparsumme ist der Betrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wird. Sie setzt sich aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zusammen und wird ausgezahlt, wenn der Vertrag die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt.

 

Bauspartarif

Kennzeichnend für den Tarif eines Bausparvertrages sind die Höhe der Spar- und Tilgungsbeiträge, Gebühren und Entgelte (z.B. Abschluss- und Darlehensgebühren), Höhe der Guthaben- und Darlehenszinsen und die Bestimmungsgrößen für die Zuteilung, z.B. Mindestansparzeit und Mindestansparsumme.

 

Bausparvertrag

Nach dem Abschluss eines Vertrages mit einer Bausparkasse erwirbt der Bausparer nach Leistung von Sparbeiträgen – auch Bauspareinlagen genannt – einen Rechtsanspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens. Der Bausparvertrag wird über eine bestimmte Summe abgeschlossen, die die Bezugsgröße für die Spar- und Tilgungsbeiträge und die Mindestansparung ist. Nach Zuteilung des Bausparvertrages erhält der Bausparer die Bausparsumme, bestehend aus seinem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen, ausgezahlt.

 

Bauzeitzinsen

Bauzeitzinsen ist der Begriff für die während der Bauzeit anfallenden Zinsen auf die Teilauszahlungen des Darlehens. Sie entstehen üblicherweise bei kreditfinanzierten Neubauprojekten, bei denen die Darlehensauszahlung nach Baufortschritt erfolgt.

 

Beleihung

Der Beleihungswert ist nach §12 des Hypothekenbankgesetzes ein Wert, der den Verkaufswert nicht übersteigen darf und bei dem nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag berücksichtigt werden dürfen, welches das Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig gewähren. Den Beleihungswert stellt ein Sachverständiger fest. Die Höhe beträgt in der Regel 70 bis 90% des Preises, der für ein Objekt zu erzielen ist. Als Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens für den Kauf oder Bau von Immobilien dient das zu finanzierende Grundstück selbst. Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts. Der Beleihungswert ist Ausgangswert für die Beleihungsgrenze. Um die Forderung des Gläubigers dinglich abzusichern, wird das zu beleihende Objekt mit einer Grundschuld belastet. Darlehen von Realkreditinstituten, die die Beleihungsgrenze überschreiten, sind keine Realkredite, sondern gedeckte Personenkredite.

 

Beleihungsgrenze

Für die Beleihungsgrenze ist der Beleihungswert der Ausgangswert. Diese Grenze liegt beim Realkredit bei 3/5 (=60%) des Beleihungswertes. Bei Bauspardarlehen, deren dingliche Absicherung üblicherweise nachrangig erfolgt, liegt die Beleihungsgrenze bei 80% des Beleihungswertes.

 

Bereitstellungszinsen

Geldgeber verlangen Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. Die Zeitspannen, innerhalb derer die Bereitstellungszinsen fällig werden, variieren sehr. Einige Kreditgeber verlangen sie bereits nach einem Monat, andere gedulden sich bis zu neun Monaten. Da Bereitstellungszinsen nicht in die Effektivzinsberechnung eingehen, können sie besonders für Bauherren, die ihr Darlehen nach Baufortschritt abrufen, teuer werden. Deshalb sollte der Kreditnehmer die Fälligkeit (möglichst spät nach Darlehenszusage) und Höhe dieser zusätzlichen Kosten rechtzeitig verhandeln. Die Höhe der Bereitstellungszinsen kann bis zu 0,25% der Darlehenssumme pro Monat betragen.

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